부동산 P2P 투자, 이것만은 확인하자 3

부동산 P2P 투자, 이것만은 확인하자 2

신탁의 방법

P2P 대출 상품 중에는 부동산 신탁을 활용해 담보를 확보하는 방법도 존재한다. 신탁이란, 단순하게 말해서 특정한 재산(부동산일 가능성이 높음)의 소유자(위탁자)가 한국자산신탁과 같은 자(수탁자)에게 해당 재산을 맡기고, 미리 신탁 계약에서 정한 바대로만 해당 재산을 관리·처분·운용하게끔 하는 것을 의미한다.

신탁은 이전에 설명한 근저당권과 같은 담보 확보 방법에 비해 여러 장점이 존재한다. 예컨대 신탁 계약에서 정하는 바에 따라 다양한 신탁을 이용할 수 있고, 신탁 재산은 해당 재산의 소유자(위탁자)와 수탁자의 재산과는 분리되기 때문에, 이들이 파산선고를 받는다 하더라도 이에 귀속되지 않는다. 그러나 담보 확보라는 기본적인 구조는 크게 다르지 않다.

P2P 대출 상품에서 돈을 빌리는 사람은 ‘위탁자’가 되고, ‘수탁자’는 독립된 제3의 신탁자산운용사, 그리고 P2P 금융업체는 ‘수익자’의 위치에 서게 된다. 위탁자와 수탁자는 앞서 말한 바와 같고, ‘수익자’는 말 그대로 해당 신탁 자산을 관리·처분·운용함으로 인한 수익을 얻는 자를 뜻한다. 즉, 만약 신탁재산을 처분하게 된다면, 해당 재산을 처분함으로 인한 대가는 수익자들에게 먼저 돌아가고, 남은 것이 있다면 처음 소유자였던 위탁자에게 분배되게 된다.

P2P 대출 상품에서 주로 사용되는 신탁은 부동산담보신탁을 들 수 있다. 신탁의 세부적인 내용은 신탁 계약을 어떻게 설정하느냐에 따라 달라질 수 있겠지만, 부동산담보신탁의 대략적인 구조는 다음과 같다.

부동산담보신탁의 기본 구조

즉, 신탁회사가 기존 대출이 모두 상환될 때까지 신탁 재산을 가지고 있다가 대출 상환이 완료돼 신탁계약의 목적(부동산 담보)을 이루게 되면 신탁 계약을 해지해 신탁재산을 위탁자에게 돌려주는 형태이다. 이러한 신탁은 이전에 언급한 근저당권 등의 방법과는 달리 신탁재산이 위탁자와 수탁자의 재산과 분리되기 때문에 채무불이행이 발생하여 신탁재산을 경매하는 일이 발생한다고 하더라도 예상하지 못한 채권자가 갑자기 나타날 위험은 상대적으로 적다(신탁재산에 대한 경매를 수행하는 행위 자체에도 일정한 제한이 존재한다. 신탁법 제22조 참조).

이러한 신탁에도 근저당권과 마찬가지로 여러 명의 수익자가 있을 수 있다. 즉, 채무자에 대해 채권자가 두 명이고 그 두 명을 함께 수익자로 지정한 경우 신탁 계약에서 정하는 바에 따라 1순위 수익자와 2순위 수익자로 나뉠 수 있으며, 당연한 이야기지만 1순위 수익자가 2순위 수익자보다 우선한다. 따라서 만약 투자하고자 하는 P2P 상품이 신탁의 방식으로 이루어진다면 그 순위가 어떻게 되는지 및 만약 선순위 수익자가 있는 경우에는 선순위 수익자의 채권이 얼마인지를 검토할 필요가 있다.

그런데 앞서 언급한 것처럼 신탁은 신탁계약에서 정하는 바에 따라 다양하게 설정할 수 있으므로 투자하고자 하는 P2P 대출 상품에서 신탁계약의 구체적인 내용에 따라 그 구조는 얼마든지 달라질 수 있다. 따라서 만약 이를 확인하고자 한다면 ‘신탁원부’라는 것을 확인해야 하는데, ‘신탁원부’는 등기소에서 열람할 수 있다.

‘신탁원부’를 확인하기 위해서는 먼저 열람하고자 하는 신탁원부의 번호를 알아야 하며, ‘신탁원부’의 번호는 부동산신탁의 경우 해당 부동산의 등기부등본을 조회하면 [갑 구]에 기재되어 있다.

등기부등본에 기재된 신탁원부 번호

이렇게 확인한 신탁원부 번호와 해당 토지의 소재지를 알면 등기소에서 신탁원부를 발급받을 수 있는데, 신탁계약의 구체적인 내용을 알 필요가 있다면 신탁원부를 직접 확인하는 것이 번거롭더라도 가장 좋은 방법이다.

근저당권부 질권

이전에 언급한 (근)저당권이 부동산에 대해 담보를 설정하는 것이라면 근저당권부 질권은 쉽게 말해 근저당권이 설정된 채권에 대해 담보를 설정하는 것이다. 채권(돈을 받을 권리) 또한 재산임은 명백하므로 이를 담보로 설정하는 것도 얼마든지 가능하다. 그리고 만약 질권이 설정된 채권이 근저당권으로 담보되는 채권이라면 질권 또한 해당 근저당권에 대해 효력이 미칩니다.

질권과 저당권은 그 목적물 및 목적물의 점유가 이전되는지 여부 등에서 차이가 존재하나, 담보의 측면에서는(특히 근저당권부 질권의 경우) 큰 차이가 없으므로(다만 일정한 경우 해당 채권의 채무자가 채무 이행을 거절할 수 있는 경우도 존재한다), 기본적으로 해당 근저당권의 순위 및 채권최고액 위주로 확인이 필요하다.

P2P

그 외에 용어들

기한의 이익 상실

P2P 대출 상품 설명을 보다 보면, ‘기한의 이익 상실’이라는 표현을 자주 볼 수 있다. 이는 쉽게 말해 예정된 상환일이 도래하지 않더라도 곧바로 빌린 돈을 갚을 의무가 발생함을 의미한다. 예정된 상환일은 2018년 5월 1일으로 만기 일시 상환이었으나, 대출자가 예정된 이자 지급을 수차례 연체하는 등 대출 계약상 정해진 사유가 발생해 기한의 이익을 상실하게 되면 대출자는 2018년 5월 1일 이전이라 하더라도 미지급 이자 및 원금 전부를 상환할 의무를 부담하게 된다. 말 그대로 기한의 이익, 즉 일정 기한까지는 원금을 갚지 않아도 되는 이익을 상실하게 되는 것이다.

이러한 기한의 이익 상실 약정이 있는 경우, 채권자는 채무자의 자력(소유하고 있는 재산으로 채무를 변제할 능력)이 악화될 조짐이 발생할 경우 바로 채권 추심을 할 수 있게 되어 채권 회수를 조금 더 쉽게 할 수 있다는 장점이 있다.

책임준공확약

책임준공확약이란 일반적으로 시행사가 부도가 나거나 분양률이 저조해지는 등의 사유가 발생한다 하더라도, 시공사로 하여금 예정된 공사 기간 내에 건물을 준공하기로 하는 약정을 의미한다. 부동산 PF 대출에서 가장 중요한 것은 바로 부동산(건물)의 완공이므로 시공사가 중간에 공사를 중단하여 대출금의 회수가 어려워지는 위험을 방지하기 위한 약정이다.

이러한 책임준공확약은 거의 모든 부동산 PF 대출에서 이루어지고 있다. 구체적인 계약의 내용에 따라 달라지겠지만 일정한 경우(주로 천재지변과 같은 불가항력적 사유가 이에 해당될 것입니다)에는 시공사가 책임준공의무를 부담하지 않게 되고, 또 책임준공의무라는 것은 이른바 ‘하는 채무’이기 때문에 시공사에게 그 이행을 강제할 수 없다는 문제는 있으나(시공사의 직원들로 하여금 강제로 공사를 하도록 등을 떠밀 수는 없음), 부동산 PF 대출 판단 시 가장 먼저 확인해야 할 사항 중에 하나이다.