권리금, 과연 필요할까

임대인, 중개인과 함께 상가의 이해관계자 중 한 주체인 임차인은 젠트리피케이션의 피해자이기만 할까. 상가 임차인을 젠트리피케이션의 희생자로만 보는 시각은 현실을 절반만 이해하는 것이다. 모든 임차인은 희생자이자 가해자이며 촉진자이다. 임차인 또한 젠트리피케이션을 발생시키는 이해관계 문제에서 벗어나지 못한다. 왜 그러한가? 바로 권리금 때문이다.

권리금의 네 가지 유형

2014년에 개정된 상가건물 임대차보호법은 권리금의 유형을 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금, 이익권리금으로 구분하고 있다. 그런데 각 권리금의 특성을 자세히 살펴보면 근거가 매우 희박할 뿐만 아니라 사회적으로도 바람직하지 못하다.

‘바닥권리금’은 장소적 이익을 토대로 형성된 것으로, 최초 상가분양 시 임대인이 임차인으로부터 받는다. 그런데 사실 장소적 이익은 이미 임대료에 반영되는 사항이다. 그렇다면 바닥권리금을 받을 것이 아니라 그만큼 보증금과 임대료로 반영하면 될 일이다. 그럼에도 불구하고 추가로 권리금을 받는 것은 그 근거가 부실하다.

‘영업권리금’은 영업 노하우와 거래처 등의 가치에 대한 권리금이다. 영업권리금은 새 임차인이 기존 임차인이 운영하던 사업 자체를 인수하고, 단골과의 연결고리와 영업비법을 전수받아야 인정된다. 기존 가게를 엎고 업종이나 품목이 바뀌면 인정되지 않는다.

계약서(출처 재인세무회계사무소)

‘시설권리금’의 경우 임차인이 기존 임차인이 투자한 시설과 설비를 인수하는 거래가 이뤄져야 한다. 그러나 대개는 새 임차인이 설비를 인수하지 않고 철거하거나 중고시장에 판매하므로 시설권리금 또한 근거가 희박하다.

‘이익권리금’은 허가권을 같이 거래하고 그에 대한 대가로 지급한다. 이 또한 기존 임차인과 새 임차인 간의 사업 연속성이 있을 때 수긍할 수 있는 권리금이다. 그런데 대부분의 경우 이와 관련이 없다. 권리금은 이처럼 존립 근거가 희박하다.

물론 사회적으로 시설 및 설비 투자가 적을 때, 권리금의 보호는 적절한 수준의 투자를 불러일으키는 효과가 있다. 하지만 요즘은 얼마 안 된 시설과 설비를 금방 다시 뜯고 재설치하는 등 오히려 사회적 낭비가 이뤄지고 있는 실정이다.

권리금은 어떻게 탄생했을까

그렇다면 권리금이라는 사적 금전 거래제도가 왜 생겼을까. 이에 대한 힌트는 과거에 극도로 취약했던 임차인 보호에서 찾을 수 있다.

예전에 우리나라는 사실상 상가 임차인에 대한 보호가 없는 것이나 다름없었다. 처음으로 제대로 된 임차인 보호를 시도한 것이 2001년에 제정된 상가건물 임대차보호법(상임법)이었다. 이 법안에서는 상가임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 최장 5년으로 정해 그동안은 장사할 수 있도록 보호했다.

문제는 상임법을 우회하기가 매우 쉬웠다는 점이다. 보증과 월세가 환산보증금의 기준을 넘으면 보호를 받지 못했다. 이 경우 임대인이 계약 갱신을 거부해도 막을 방법이 없었고, 임대인이 바뀌면 과거의 계약을 보장받지 못했다. 또한, 대항요건이 성립해도 건물주가 재건축 등의 이유를 내세우면 쫓겨나야 했다. 지난 2013년에서야 이런 규정이 보완됐다. 한마디로 임차인 보호가 매우 부실했다.

상권에 변동이 별로 없으면 임대인이나 임차인이나 무난하게 계약을 갱신한다. 임대인은 임차인이 자주 바뀌는 것보다는 오래 있는 것을 선호한다. 그런데 유동인구가 늘어나거나 상권에 큰 변화가 생기면 임대료를 올리거나 기존 임차인을 내보내려고 한다. 임차인의 피해는 대부분 이런 상황에서 발생한다.

어떤 사업이건, 업종에 따라 최대 매출의 한계가 있다. 그런데 임대료는 상한이 없기에 매출의 일정 수준을 넘으면 수익을 낼 수 없다. 따라서 뛰어난 사업자들은 여건이 양호한 곳 중에서 임대료가 낮고 권리금이 없거나 낮은 곳을 선택한다.

그런데 이들의 노력이 성공하더라도 그 대가를 제대로 거두기도 전에 사업의 존속을 위협받는 상황에 처할 수 있다. 상가 임대차 계약기간과 보호 기간이 짧으며 제도가 임차인에게 불리하기 때문이다. 임대인이 임대료를 크게 높여 임차인이 일궈낸 유익을 독차지할 수 있다.

출처 MBC

상권은 누구의 것인가? 상권은 상가건물로만 이뤄지지 않는다. 건물과 그곳에서 영업하는 가게가 만들어내는 것이다. 즉, 상권을 이루는 하드웨어가 건물이라면, 소프트웨어는 가게라고 할 수 있다. 그렇다면 상권의 가치가 상승했을 때 그 과실은 누구의 것인가? 건물주만의 것인가? 과연 가게의 기여가 없다고 할 수 있을까.

영업권(영업 기간)을 보호받지 못하던 과거에 사업주들은 항상 언제 내몰릴지 모른다는 불안 속에서 사업을 했다. 와중에 영업을 잘해서 사람들이 몰려오더라도 임차인은 보상을 받지 못했다. 그렇다면 임차인은 어떠한 방법을 취할 수 있을까. 그것이 바로 보상을 새 임차인으로부터 받는 권리금이다.

선진국들은 장기간의 임대차 보호 기간과 임대료 인상 가이드라인, 퇴거료 제도를 통해 임차 사업자들의 기여를 인정하는 한편, 그들을 상권의 한 주체로서 인정하고 있다. 그러나 우리나라는 제도가 미비하기에 사업자가 스스로 기여 이익을 보장받기 위해 권리금을 주고받았다.

이것이 권리금이 근거가 희박함에도 불구하고 관행으로 자리 잡았던 이유라고 볼 수 있다.

무임승차 임차인의 투기적 행태

모든 임차인이 사업적 측면에서 선각자인 것은 아니다. 사업자마다 감내하려는 리스크 수준이 다르고, 그에 따라 서로 다른 업종과 입지를 선택한다. 상권을 키워내는 뛰어난 임차인들은 대부분 리스크 추구형이다. 그런데 어떤 임차인들은 상권의 활성화 과정에서 무임승차로 이익을 얻으려고 한다. 사업 자체에는 열의가 별로 없고 대충하면서 ‘권리금 장사’를 노린다.

어떤 가게가 권리금 장사를 노리고 들어온 곳인지는 명확하게 짚어 말하기 어렵다. 그러나 다소 의심되는 곳은 어렵지 않게 찾을 수 있다.

상권을 돌아다니다 보면 정체를 알 수 없는 괴상한 가게들을 종종 볼 수 있다. 영업을 제대로 하는 것 같지도 않고, 이 자리에서 이걸로 장사가 되나 싶은 가게나 간판만 달린 가게의 경우, 대체로 그 상권의 발달에 올라타려는 무임승차자일 확률이 높다.

이태원 경리단길(출처 건강나래)

경리단길에 대한 연구에 따르면, 평당 권리금이 상승할 것으로 예상할수록 상권에 진입하려는 경향이 높아졌고, 과도한 임대료에도 불구하고 더 오래 영업하려는 것으로 나타났다. 이것은 임대료가 너무 높아서 남는 수익이 거의 없더라도, 권리금 상승을 통한 차익을 보려는 투기적 시도로 볼 수 있다.

임차 사업자의 투기적 행태는 두 가지 측면에서 상권을 황폐하게 만든다.

첫째, 상권에 진입할 수 있는 사업자의 수는 정해져 있다. 그런데 권리금 상승을 노리는 투기적 사업자가 진입하면, 사업 그 자체에 목적을 둔 다른 이들의 진입이 막힌다. 투기적 사업자들은 사업 자체에 초점을 두지 않으므로 경쟁력이 없는 사업을 하기 마련이며, 결국 상권의 다양성을 저해하는 요소가 된다.

둘째, 투기적 사업자가 권리금을 크게 높일 경우, 새로운 아이디어를 가진 사업자가 진입하기 어려워진다. 이는 상권의 다양성을 저해하는 요인으로 작용한다. 높은 임대료와 권리금을 감당할 수 있는 것은 대형 프랜차이즈일 가능성이 높기에 상권이 단조로워지는 것이다. 단조로워진 상권은 결국 천천히 쇠퇴를 맞게 된다.

권리금이 만들어내는 문제는 이뿐만이 아니다. 권리금은 사업수익과는 다른 일종의 자본수익이다. 그래서 돈만 있다면, 자영업을 하지 말았어야 할 사람들도 사업에 뛰어들게 만든다.

불과 1년도 못 갈 유행 아이템들이 길거리에 범람하고, 매해 물갈이가 되는 근본 원인 중의 하나가 권리금이다. 어차피 그런 사업들은 누구도 오래갈 것으로 생각하지 않는다. 그러다 보니 프랜차이즈 사업 설명회에서 “생각만큼 잘되지 않더라도 권리금으로 충분히 뽑습니다”라는 말을 대놓고 하는 경우도 있다. 또한, 유행 아이템에 관심을 가지는 이들도 이미 권리금 상승을 고려사항으로 넣는 경우가 많다.

권리금 차익을 노리는 사람이 많아질수록, 정작 상품과 서비스 자체에는 신경 쓰지 않는 사업자들이 늘어날 수밖에 없다. 상권은 이런 가게들이 많아질수록 다양성과 특색이 없어지며, 그곳을 방문한 사람들이 이탈하게 되고 저부가가치 서비스의 격전지가 된다. 바로 이런 무임승차자들이 젠트리피케이션과 상권의 황폐화를 만드는 또 하나의 주범이다.

권리금이 없어진다면

임차인에 대한 보호는 점차 강화되고 있다. 2015년 상임법 개정안부터는 권리금 보호를 담고 있으며, 이제 계약갱신 청구권 보호 기간도 5년에서 10년으로 연장됐다. 이는 매우 큰 발전이다. 여전히 보완해야 할 부분이 있지만, 적어도 장기적인 영업을 할 수 있는 기반이 탄생했다는 점에서 충분히 긍정적이다. 우리도 선진국의 상가건물 임대차보호법에 크게 뒤지지 않는 제도를 가지게 된 것이다.

그렇다면 이제부터라도 자기 파괴적인 권리금을 점진적으로 포기해야 하지 않을까. 제도가 미비했던 시절에는 권리금이 임차인과 자영업자들의 권리이자 이익이었지만, 제도가 충분할 때는 오히려 스스로의 목을 죄는 올가미가 될 수 있다. 권리금은 보호해야 할 것이 아니며 시간이 지날수록 악습으로 자리 잡을 것이다. 더 늦기 전에 스스로 오랜 악습을 점진적으로 줄여나가도록 유도해야 한다.

권리금이 없는 사회를 생각해보자. 권리금 회수로 전전긍긍하지 않아도 되고, 무임승차자들이 능력 있는 사업자들을 쫓아내고 상권을 별 볼 일 없는 곳으로 만드는 것을 막을 수 있다. 또한, 사업으로 수익을 거둘 수 있다고 확신하는 사람만이 자영업에 뛰어들어 시작할 것이다. 이처럼 소비시장과 자영업에서 발생하는 문제의 상당 부분은 권리금에 책임을 물을 수 있다. 권리금이 장기적으로 없어져야 하는 이유가 여기에 있다.

<골목의 전쟁> 김영준 지음·스마트북스 펴냄