상업지역 젠트리피케이션은 어떻게 일어날까

상업지역에서 주로 발생하는 이유

2010년대에 들어서 뉴스에서 자주 볼 수 있는 단어 중 하나가 바로 젠트리피케이션(gentrification)이다. 젠트리피케이션은 낙후된 지역이 재생·발전하면서 중상류층이 진입하는 경향을 나타낸 말로써, 원래 주거지역의 개발 및 변화를 설명하기 위해 쓰인다.

그런데 우리나라에서 젠트리피케이션은 상업지역의 변화를 설명하기 위해 사용되고 있다. 이는 우리나라 도시개발의 역사가 선진국 도시보다 극도로 짧기 때문이다. 가장 발달한 도시인 서울만 해도 도시 개발이 1960년대 이후부터 시작해 1970년대부터 본격화됐다.

그리고 당시의 개발지역이 50여년이 되고, 주택의 라이프사이클이 한 바퀴를 돈 지금에 와서야 젠트리피케이션이 거론되기 시작했다. 더군다나 주거에 혁신을 부른 아파트는 대부분 1980년대 이후 본격적으로 지어지기 시작했으며, 이때의 아파트 단지는 재건축으로 새롭게 재단장해왔기에 주거지역에서는 극적인 변화가 일어날 일이 적었다.

그러나 상업지역은 매우 빠른 변화를 보이며 주요 상권들이 새롭게 탄생하고 몰락하는 모습을 보여왔다. 이 과정에서 발생하는 잡음과 문제점 때문에 젠트리피케이션이 이슈가 된 것이다.

사진=연남동 골목길
 

젠트리피케이션, 속도가 문제다

일반적인 인식과는 달리, 젠트리피케이션 자체는 부정적이지 않다. 낙후된 지역이 개발되지 않는다면, 노후화와 낙후화가 계속 진행돼 갈수록 위험한 곳이 될 수밖에 없다. 그런 의미에서 보자면, 젠트리피케이션은 낙후된 지역이 활기를 얻어 새롭게 부활하는 재생화 과정이라 볼 수 있다. 따라서 각지에서 벌어지는 상업지역의 발전도 낙후된 주거지역이 새로운 상업지역으로 전환되며, 도시 전체에 활기와 다양성을 제공하는 과정으로 볼 수 있다.

젠트리피케이션은 이처럼 긍정적인 효과가 있음에도 불구하고, 우리나라에서 부정적으로 인식되는 것은 그 변화과정이 극도로 짧기 때문이다. 선진국 도시들에서 수십 년에 걸쳐 이뤄지던 변화가 우리는 10년은 고사하고 한 5년 만에 이뤄질 정도로 심각하게 빠르다.

이런 빠른 변화의 문제점은 단기간에 노후화된 지역의 상업적 발전을 가져올 뿐만 아니라 심지어 ‘쇠퇴’까지 불러일으킨다는 것이다. 이러한 빠른 소모는 패자들을 양산해낸다. 이는 젠트리피케이션의 관련자인 임대인, 임차인, 부동산 중개인의 이해관계가 얽히고설켜 단기적 이해 일치와 장기적 이해 상충으로 인해 나타나는 현상이라 볼 수 있다.

인천 신포동에선 무슨 일이 있었나

일반적으로 상업 젠트리피케이션은 임대인과 임차인 간의 임대료와 임대차 계약 분쟁으로 인해 발생한다. 임대료와 계약 문제에서 이해 일치와 이해 상충의 문제를 살펴보자.

인천의 신포동에서 임대료가 급등하는 일이 있었다. 신포동 상권은 인적이 많지 않음에도 임대료가 60% 이상 올라서 월 100~120만원 선이 됐다. 지역 언론의 분석기사에 따르면, 몇 년 사이에 유입된 부동산업자들이 수인선 신포역 개통 등을 이유로 외부 투자자들을 끌어들여 임대료를 조작해왔다고 한다. 즉, 외부 투자자를 유인해 건물을 사게 한 뒤에 임대료를 높이고, 또다시 다른 투자자들을 데려와서 같은 방식으로 하여 지역의 임대료 전체가 올라갔다는 것이다.

사진=인천 신포동

부동산 중개업자의 부풀려진 정보를 믿고 시세보다 비싸게 사들이면, 투자자는 건물 매입 비용과 차입 비용, 그리고 목표수익률을 달성하기 위해 임대료를 올리게 된다. 자신의 비용을 임차인에게 전가하는 것이다. 이것은 투자자와 임차인의 손해로만 끝나지 않는다. 임대료가 너무 오르면 입점할 사업자가 줄어들기에 상권이 공동화 현상이 발생하며 침체하게 된다.

그런데 임대인들은 왜 이처럼 과도한 임대료를 책정할까. 여기에는 중개인들의 수입구조도 한몫한다. 상가 중개수수료는 환산보증금(월 임차료×100+보증금)에 요율을 곱하는데, 이때 요율의 한계선은 0.9%이다.

예를 들어 보증금 2000만원에 월세 100만원인 상가의 중개수수료는 0.9%의 요율 적용 시 108만원이다. 중개인의 수입이 많아지려면 임대료가 높아져야 하고 계약이 자주 갱신되어야 한다. 임대료가 상승하면 임대인도 좋고 중개인도 좋다. 즉 서로 이익의 방향이 같다.

그래서 임대인은 임대료를 잘 조정해서 올려주는 중개업자를 선호하며, 중개업자도 임대인에게 임대료를 올리라고 권하게 된다. 이것은 중개인이 사악해서 벌어지는 일이 아니다. 현행 제도와 부동산 중개업의 치열한 경쟁이 불러온 것이다.

일반적으로 변화가 별로 없는 동네라면, 임대인과 중개인은 경험을 통해 어느 정도의 임대료가 적정한지를 알고 있기에 무리한 인상을 시도하지 않는다. 그런데 외부로부터의 변화로 인해 임대료가 오를 것으로 기대될 경우, 임대료를 올릴 경제적 유인이 생겨난다.

신포동의 경우 (실제로는 예상 수요객에도 훨씬 못 미치는) 수인선 신포역 개통이 호재로 작용해 시장의 기대감을 높였다. 대부분의 뜨는 상권들도 외부에서 오는 변화로 인한 기대감으로 임대료 인상 랠리가 벌어지게 된다.

여기도 저기도 제2의 홍대, 가로수길?

실제로 한강 이북의 좀 뜰 것 같은 상권은 모두 “여기가 제2의 홍대, 상수동이 될 수 있다”고 하고, 한강 이남 지역은 하나같이 가로수길을 이야기한다. 냉정하고 합리적인 수요 판단이나 추정은 없으며, 전부 최상의 시나리오만을 이야기하며 욕구를 자극한다.

사진=홍대거리

이런 상황에서는 외부에서 부동산 중개인들도 들어온다. 이들은 건물주에게 접촉하여 “지금의 임대료는 너무 싸다. 여기 입지를 봐라. 조금만 다듬으면 훨씬 더 많이 받을 수 있다”라며 높은 임대료를 제안한다. 혹은 외부 투자자들에게 이처럼 설명하며, 건물을 프리미엄을 얹어 인수한 후 리모델링이나 재건축을 하여 임대료를 높이게 독려한다.

즉, 기대감만으로 먼저 임대료를 올리는 것이다. 그 상권에 대해 제대로 이해하지 못하고 수익 극대화에 초점을 맞추는 것이다. 그래서 그 상권을 찾는 소비자들이 원하는 것과는 다른 방식으로 운영될 가능성이 높다. 이 과정에서 상권의 경쟁력과 차별성이 크게 떨어진다. 만약 인근에 유사한 상권이 있다면 대체효과가 발생하여 성장성 자체에 큰 타격을 입게 된다.

한번 오르면 떨어지지 않는 임대료

임대료는 한번 오르면 잘 떨어지지 않는 ‘하방 경직성’을 가지고 있다. 정상적인 수요·공급 시장이라면 임대료가 과도하게 올라서 상점들이 이탈할 때, 임대료를 다시 낮춰 조정해야 한다. 하지만 같은 지역의 임대인들은 서로 임대료를 일방적으로 낮추지 못하도록 견제한다. 한 건물이 임대료를 낮췄다는 소식이 들릴 경우, 다른 임차인들도 인하를 요구할 수 있기 때문이다.

사진=한번 오르면 떨어지지 않는 ‘하방 경직성’을 가진 임대료

또한, 임대료는 상가 가치 평가의 핵심 요소 중 하나이므로, 임대료를 낮추면 상가 가치가 떨어질 수 있다. 그래서 상권의 위기상황에서 건물주들이 내놓을 수 있는 가장 손쉬운 해법은 임대료 동결이다.

실제로 홍대 상권의 확장으로 신촌 상권이 급격히 위축되자, 2014년 신촌 상가번영회는 임대료 동결 협약을 체결했으며, 빈 상점들이 많은 이대 정문 골목길은 5년간 임대료 동결을 외치며 젠트리피케이션을 막고 상권을 키우겠다고 나섰다. 임대료가 하락하는 경우는 건물주들이 공실을 도저히 견디다 못하는 상황일 정도로 드물다.

임대료는 이처럼 오르기는 쉽지만 내리기는 매우 어렵다. 그래서 상권과 건물 가치에 대한 과도한 기대와 과대평가는 쉽게 바뀌지 않는다.

이 상황에서 타개책은 임대료 동결 기간 다른 지역의 임대료가 빠르게 오름으로써 이곳이 상대적으로 저렴해지는 것이다. 앞에서 예로 든 신촌 상권이 그 예이다. 홍대 상권의 임대료가 급등해 공동화가 가속화되자, 상대적으로 신촌 상권의 임대료가 매력 있어진 것이다. 덕분에 신촌 상권으로 약간의 재유입이 발생하며 회생 기미가 조금 보인다. 신촌은 운이 좋은 셈이다.

그러나 대부분은 이런 운을 가지고 있지 못하다. 그래서 임대료가 급등한 지역은 이탈이 지속해서 발생하며, 임대료 하방 경직성이 젠트리피케이션과 상권 침체에 기여하는 것이다. 우리나라, 특히 서울 지역의 상권들이 빠르게 성장하고 쇠퇴하는 것은 바로 이 점에서 비롯된다.

임대인과 중개인의 단기적 이해 일치

상권은 한 지역에 얽힌 임대인과 임차인, 중개업자의 생태계라고 할 수 있다. 외부에서 임대료 상승 요인이 발생했을 때, 단기적으로는 중개업자와 임대인의 이해가 일치하여 양측이 수익을 극대화하려 하고, 장기적으로는 이것이 전체 상권에서 이해 상충 요소로 작용하기에 상권의 빠른 소모로 이어지는 것이다. 다시 한번 강조하지만, 이것은 중개인과 임대인이 사악해서가 아니라 현재의 제도와 경쟁 강도가 이러한 방식으로 경제적 유인을 형성하기에 벌어지는 일이다.

주식투자자가 주식 가치를 과대평가하는 경우는 투자자만 손해를 입고 만다. 하지만 상가와 상권의 가치를 과대평가하면 그 지역의 이해 관계자 모두의 침체를 부를 수밖에 없다.

2017년에 새로 개정되긴 했지만, 상가건물 임대차보호법은 이전까지 임대인에게 유리했다. 임차인이 상권 발달에 기여한 대가를 얻을 수 없을뿐더러, 임대인이 그 이익을 임대료 인상을 통해 빨아들일 수 있는 구조였다. 이는 임대인과 중개인이 이익의 사유화, 손실의 사회화가 가능하게 만든 것이나 다름없다. 이러한 점에서 이제라도 관련 제도가 보완되기 시작한 점은 다행이라 하겠다.

<골목의 전쟁> 김영준 지음·스마트북스 펴냄