부동산 P2P 투자, 이것만은 확인하자 1

2008년 말부터 계속됐던 저금리 기조에서 예·적금은 더 이상 자산 증식의 수단으로 기능을 잃어버리게 됐다. 대체투자 상품에 대한 요구가 늘어나면서, 자연스럽게 온라인을 통해 투자자와 대출자를 연결하는 P2P 금융 산업이 폭발적으로 성장한다.

P2P 금융이란, 온라인을 통해 모든 대출과정을 자동화해 지점운영비용, 인건비, 대출영업비용 등의 불필요한 경비 지출을 최소화해 대출자에게는 보다 낮은 금리를, 투자자에게는 보다 높은 수익을 제공하는 금융과 기술을 융합한 핀테크 서비스를 뜻한다.

지난 9월 말 기준 국내 P2P 금융업체는 173곳으로, 누적대출금액은 1조8416억원에 달하고 있으며, 매월 두 자릿수의 누적대출액 성장률을 기록하고 있을 정도로 계속 성장하고 있다.

한국P2P금융협회 회원사 월간 누적대출액(출처 한국P2P금융협회)

P2P 금융의 가장 큰 장점은, 투자자 입장에서는 상대적으로 고율의 수익률을 얻을 수 있고, 차입자 입장에서는 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있다는 점이다.

실제로 P2P 금융의 평균 수익률은 업체마다 다르나, 대체로 10% 중후반에 달하며, 부동산 프로젝트 파이낸싱 상품을 주로 취급하는 20%에 가까운 이자를 제공하기도 한다.

 

반면에, 상대적으로 연체 또는 채무불이행의 위험이 크고 예금자보호대상 금융상품에 해당하지 않으며, 현재 P2P 금융업체를 규제하는 법령은 대부업법이 사실상 유일하다는 측면에서 일반적인 금융기관에 비해 금융당국의 규제 범위에서 벗어나 있다는 점 등의 단점도 존재한다.

실제로 일부 P2P 금융회사의 경우 연체채권(상환일로부터 30일 이상 상환이 지연된 경우) 비율이 50%에 달하는 등 상품이 과연 안전한가라는 문제 제기도 지속해서 이루어지고 있다.

또한, P2P 금융업체가 제공하는 투자 상품들은 대부분 해당 상품의 대출구조나 담보에 대해 제대로 된 설명이나 증빙조차 없거나, 설사 있다고 하더라도 일반인은 알 수 없는 용어들로 가득 찬 경우가 많아, 투자자로서는 제대로 된 상품에 대해 판단조차 하지 못한 채 높은 위험을 부담하고 있다.

국내 P2P 금융업체가 취급하는 대출상품은 크게 ①신용 대출 ②부동산 담보대출(NPL 포함) ③부동산 프로젝트 파이낸싱 정도로 나뉠 수 있다.

P2P

이중 신용 대출의 경우, 특별한 담보 없이 수십 개의 상품에 분산투자로 인한 효과를 누리는 것으로, 투자자로서는 투자 상품을 선택할 때 특별히 고려할 사항이 없다.

사실상 개별 채무자들의 신용도를 투자자가 일일이 평가해 개별 채무자별로 설정된 수익률이 적정한지 판단하기는 매우 어려운 일이고, 이같은 상품은 그러한 절차를 생략하게 할 수 있다는 점에서 특장점을 갖는 상품이다.

따라서 투자자가 투자 상품을 구체적으로 분석할 필요가 있는 경우는, 부동산 담보대출과 부동산 프로젝트 파이낸싱에 투자를 고려하고 있을 경우다. 투자 상품에서 쓰이는 담보방법을 알아보자.

부동산에 담보권을 설정하는 방법

근저당권

부동산 담보대출이든, 부동산 프로젝트 파이낸싱이든, 가장 많이 쓰이는 방법은 부동산 자체에 담보권을 설정하는 것으로, 대표적인 방법의 하나가 바로 근저당권이다.

부동산거래 한 번이라도 해 본 사람이라면 한 번쯤은 들어봤을 정도로 흔히 쓰이는 담보권이다. 쉽게 말해, 해당 부동산을 팔아서 받은 돈 중에 근저당권 설정 금액만큼은 다른 사람들보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 뜻한다.

통상적으로는 연체 이자 등을 고려해 실제 채권액보다 근저당권 설정 금액(채권최고액)을 더 많이 설정하게 되며, 만약 실제 채권액이 근저당권 설정 금액보다 낮다면, 근저당권자는 실제 채권액만큼만 먼저 배당받게 된다.

당연히 부동산에 여러 개의 근저당권도 설정할 수 있는데, 같은 근저당권을 설정된 채권자들 사이에서 누가 먼저 변제받는지는 근저당권을 설정한 순서에 따라 이루어지게 된다.

뒤에 근저당권을 설정한 채권자는 이미 근저당권이 설정된 사실을 부동산 등기부등본 등을 통해 알 수 있기에, 보호할 필요성이 상대적으로 적기 때문이다.

근저당권이 설정된 건물의 등기부등본. 부동산 등기부등본은 인터넷등기소에 접속하면 누구든 확인할 수 있다.

이 등기부등본을 보면, 순위번호 4번에 주식회사 국민은행이 근저당권자이고, 채권최고액이 3억5040만원인 근저당권이 설정, 순위번호 6번에 다시 다른 근저당권이 설정됐다.

이에 따르면, 주식회사 국민은행은 이 건물을 팔았을 때 다른 사람에 비해 먼저 자신의 채권을 배당받을 수 있고 그다음으로 순위번호 6번의 회사가 자신의 채권을 배당받을 수 있게 된다.

소유권이전등기의 (가)등기

부동산의 담보를 설정하는 방법으로 많이 쓰이는 또 다른 방법은, 바로 해당 부동산의 소유권을 채권자에게 직접 이전하는 것이다. 물론, 투자자는 돈을 빌려준 사실밖에 없으므로, 부동산의 소유권이 투자자에게 바로 넘어가지는 않는다. 부동산 등기부상으로는 부동산의 소유권이 투자자(P2P 금융회사)에게 넘어간 것처럼 보일 뿐이지, 실제로는 채권 담보를 목적으로 그와 같은 모습을 등기부에 기록해 두는 것이다.

이는 실제로 소유권이전등기를 하는 방법과 소유권이전등기를 아직 하지는 않았지만 언제든지 등기를 할 수 있도록 임시로 등기부에 표시하는 방법(소유권이전등기의 가등기)으로 나뉠 수 있다.

두 방법 모두 담보의 측면에서는 특별한 차이점이 없고, 근저당권과도 사실상 거의 유사하다. 즉, 양도담보권자 등은 해당 양도담보가 담보하는 채권액만큼만 다른 사람에게 우선해 변제받을 수 있지, 해당 부동산 전체를 취득할 수는 없다.

다만, 양도담보나 가등기담보에는 겉으로 보기에는 부동산의 소유권이 이전된 것과 동일하므로, 근저당권과는 달리 채권최고액이 등기부상 나타나지 않는다는 문제가 있다.

그렇다면, 근저당권과 이같은 양도담보권 사이에 누가 먼저 배당을 받을 수 있는지는 어떻게 정해지게 될까. 근저당권과 마찬가지로 먼저 등기한 사람이 우선이다. 즉, 근저당권자와 양도담보권자 사이에 등기 날짜가 누가 우선하느냐에 따라서 배당받는 순서도 정해지게 된다.

만약, 투자하고자 하는 상품의 담보로 근저당권 등이 설정됐다면, 가장 기본적으로 채권최고액은 채권액에 비해 충분한지, 해당 근저당권이 선순위인지 또는 후순위인지를 확인해야 한다.