부동산 P2P 투자, 이것만은 확인하자 2

부동산 P2P 투자, 이것만은 확인하자 1

근저당권 외에 배당 순위

그렇다면, 해당 부동산에 하나의 근저당권만이 설정돼 있고, 부동산 가치도 충분하다면 향후 상환에 아무런 문제가 없을까. 그렇지 않다. 등기부에는 나타나지 않지만, 부동산의 경매에 들어가게 되면 지금껏 드러나지 않았던 여러 채권자가 배당을 받기 위해 나타나게 되기 때문이다.

가장 먼저 부동산 경매대금에서 배당받게 되는 것은 바로 경매비용이다. 경매를 진행하게 되면 채권자들에게 우편을 송달하는 비용부터, 각종 수수료 및 감정평가비용 등의 비용이 들게 되고, 이 비용은 매각대금에서 제일 먼저 배당받게 된다.

P2P

다음으로 임대차보증금이 있다. 상가나, 주택의 경우 임대차계약이 있는 경우 임대인 또한 경매에서 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있으며, 비록 등기부등본에 나타나지는 않지만(임대차를 등기할 수도 있지만, 의무는 아니다), 근저당권과 마찬가지로 (전입신고와 확정일을 받은 날을 기준으로) 우선적으로 배당을 받을 권한이 발생하게 된다.

특히, 일정 금액 이하의 임대차보증금은 아무리 늦게 임대차계약을 체결했다고 하더라도, 임대차보증금의 일정 범위만 제일 먼저 배당받을 수 있는 권리를 갖게 되므로, 특히 주의할 필요가 있다(우선 배당의 범위는 지역마다 다르며, 구체적으로 얼마까지 우선 배당받는지에 대해서는 주택임대차보호법 시행령 제10조 내지 제11조상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 내지 제7조를 참조).

임금채권도 일반 채권보다 먼저 배당받을 수 있는 채권에 해당한다. 다만 임금채권은 저당권 등에는 우선하지는 못하나, 그중 최종 3개월분의 월급, 최종 3년분의 퇴직금은 앞서 말한 소액임대차보증금과 마찬가지로, 절대적으로 먼저 배당을 받을 수 있으므로, 만약 대출자가 종업원이 있다면 이점을 고려할 필요가 있다.

국가나 지방자치단체 등 또한 경매에서 배당을 받아가게 된다. 국가가 배당받는 채권은 소득세, 법인세와 같은 세금과 국민건강보험료, 국민연금보험료, 고용보험료 및 산업재해보상보험료와 같은 공과금이다.

특히, 이 중에서 해당 부동산에 직접 부과되는 세금, 예컨대 종합부동산세, 재산세, 해당 부동산을 증여나 상속함으로 발생한 증여세, 상속세는 앞서 말한 소액 임대차보증금, 3개월분의 임금채권 및 3년간의 퇴직금 채권 다음으로 우선 배당받게 되므로 주의가 필요하다.

배당의 우선순위

조금 복잡하지만, 부동산의 경매가 진행될 경우 어떠한 순서로 배당을 받게 되는지를 단순화해 정리하면 다음과 같다(실제로는 경우의 수를 나눠야 하는 경우가 있어 약간 달라질 수 있다).

1순위 경매비용
2순위 소액임대차보증금 중 일부 및 최종 3년간 퇴직금과 최종 3개월분의 임금
3순위 부동산에 직접 부과된 재산세·증여세 등
4순위 우선하는 근저당권 등 담보권과 기타 임대차보증금
5순위 우선 변제받은 임금 등을 제외한 임금·퇴직급여 등
6순위 근저당권 등 담보권과 기타 임대차보증금 설정 이후에 발생한 각종 세금
7순위 국민건강보험료 등 공과금
8순위 세금·공과금이 발생한 시기보다 이후에 설정된 근저당권 등 담보권과 기타 임대차보증금
9순위 일반 채권

결국, 만약 투자한 상품의 담보가 최선순위라면, 해당 담보보다 먼저 배당받는 채권은 1순위부터 3순위만 고려하면 되고, 그 외의 채권에 대해서는 최선순위 근저당권에 대한 배당이 이루어지고 남은 금액이 있을 때만 배당이 이루어지므로, 고려하지 않아도 크게 문제는 없다.

그러나 만약 투자한 상품의 담보가 후순위 담보라면, 선순위 담보 및 소액임대차보증금 및 먼저 발생한 각종 세금 등에 대한 배당이 이루어진 후에 배당을 받게 되는 위험이 있다. 특히 세금의 경우 액수가 크고, 또 세금을 부담하는 자가 아닌 제3자로써는 세금이 얼마나 발생했는지는 전혀 알 수가 없어 자칫하면 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다. 따라서 대출자가 연체한 세금이 있는지에 대해서도 확인해야 한다.

체납 세금이 없다는 납세증명서

기타 주의사항

매우 드물겠지만, 등기부등본에 압류 또는 가압류가 등기돼 있을 수 있다. 압류 또는 가압류는 사실상 해당 부동산을 소유자가 함부로 다른 사람에게 넘기거나, 해당 부동산에 근저당권 등을 설정하지 못하도록 제한하는 것과 유사한 효과를 발생시킨다. 만약 압류 등이 부동산에 경료되어 있는 경우 배당의 순서 또는 배당 방법이 원칙적인 경우와 많은 차이가 발생하게 되는데, 이러한 경우까지 분석하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 다만, 등기부상 압류나 가압류가 등기돼 있다는 것은, 해당 부동산을 둘러싸고 법적 분쟁이 발생하고 있다는 뜻이므로, 그 사실만으로도 투자하지 않을 이유는 충분하다.

부동산 프로젝트 파이낸싱

아직 완공되기 전의 부동산에 대해 자금을 대여하고 완공 후 상환받는 것이므로, 유치권도 중요한 고려사항이 된다. 유치권이란 부동산 등을 점유하고 있는 자가, 해당 부동산 등에 대한 자신의 채권을 모두 변제받기 전까지 해당 부동산 등을 계속해서 유치(점유)할 권리로 쉽게 말해서 시공사가 공사대금을 다 받을 때까지 부동산을 소유권자에게 인도하지 않을 수 있는 권리다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(출처 MBC <PD수첩>)

시공사가 유치권을 행사하고 있는 부동산이 분양이 잘 될 리가 없고 또 새로운 담보대출이 쉽게 나올 리도 없기 때문에, 시공사가 유치권을 행사하게 되면 투자금을 돌려받기는 쉽지 않은 일이 된다.

따라서 대부분의 경우 시공사로부터 유치권 포기각서를 받게 되는데, 우리 대법원은 유치권 포기각서의 효력을 폭넓게 인정하고 있으므로 포기각서가 존재하는 이상 시공사가 유효한 유치권을 행사할 가능성은 작다고 보아도 된다.